在信贷收紧、成交降温、商住限购等市场变化下，开发商心态也发生了转变。在继4月北京新房供应低迷之后，5月依旧不容乐观。机构统计数据显示，5月计划入市项目数量降至一位数，创下了近几年新低。在业内看来，未来北京新房供应低迷或将成为常态。未来一段时间自住型商品房或将接档，成为新房供应主力军。

低供应、低成交互为推动

“3·17”新政效力在最近表露无遗。

亚豪君岳会统计数据显示，五一小长假（4月29日-5月1日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）成交142套，成交面积1.62万平方米，比清明小长假分别减少13%、22%，同比去年五一小长假降幅分别达到82%和81%，这一成交量也创造近9年同期新低。

从4月成交量来看，当月商品住宅仅实现成交2339套，这一成交量创造了自2015年3月以来的近26个月新低。

在业内看来，“3·17”楼市新政发布后，大批购房需求被抑制。而最近北京房贷再次收紧，包括首套房在内的贷款利率优惠出现下滑，这些政策相继出台使得购房者对市场的预期持续走低。

面对成交转冷，北京纯商品房供应持续低迷现状浮出水面。供应的超低速运行被业内看做是制约成交的重要原因之一。

记者梳理数据发现，今年五一小长假期间，北京住宅市场没有项目入市。而在此前的清明小长假同样出现零项目入市的情况。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，受到自去年开始执行的“限价”政策影响，自2017年北京住宅市场供应即开始进入低速运行的模式，而3月的密集调控更是加剧了这一趋势。进入4月份之后仅有8个项目获批取证，仅可提供1174套住宅产品，而去年4月份住宅市场共有18个项目取得预售许可，可提供2586套住宅产品。

5月新盘量降至一位数

4月供应低迷状态在5月或将延续。

根据亚豪君岳会统计数据显示，2017年5月北京住宅市场预计仅有9个项目入市，其中包括中粮天恒天悦壹号、北京经开汀塘、泰禾·昌平拾景园3个纯新盘，以及天资华府、绿地海珀云翡、城建万科城等6个老项目后期。

郭毅认为，去年住宅用地成交不足，将使得今年住宅市场供应乏力，虽然供地计划大举增加，且实际供地明显加速，但毕竟“远水解不了近渴”，当下市场供应不足的现状仍在短期内持续。

从入市项目报价特征来看，9个项目当中7个尚未发布价格，而发布价格的两个项目绿地海珀云翡、城建万科城在调控前均有推盘，此次入市价格预计均与前期基本持平。

“现在预售价格管得严，之前高价拿地，现在想拿证也不容易。”北京丰台区一高端项目工作人员表示，项目前期筹备已经一年多，但是考虑到拿地成本和价格管制之间的差距，暂时还是不能急于入市。

郭毅表示，前两年在北京住宅市场“泛高端化”的过程中，新上市项目普遍定价较高，而调控收紧，开始“限价”管制之后，高端项目大都面临难以取得预售许可的窘境，预计今年北京住宅市场供应低迷状况将持续至下半年。

自住房“补档”纯商住宅

在纯商品住宅供应明显缩量的同时，自住房供应或在未来一段时间内加速补档。

就在上周，北京迎来了密集的土地出让。位于丰台区槐房村新宫村、顺义区仁和镇以及顺义区天竺镇的三宗地块相继成交，未来将为市场提供建筑规模约26万平方米的自住型商品住宅。

早在4月7日,《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》同时发布，未来五年自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。与原计划相比，今年自住房用地由83万公顷大幅增加到200公顷,供应5万套。从供地面积上看，是原计划的2.5倍。

而自“3·17”新政后，北京已经累计成交10宗集中建设自住型商品住房用地。在业内看来，根据项目的建设周期，今年年底到明年上半年市场将迎来一轮自住房供应高峰。

与此同时，北京出让的住宅用地中，不仅加大自住房等带有住房保障性质的用地供应，而且商品住宅也均限定了未来上市后的售价上限，而与目前周边在售住宅项目的价格水平相比，基本低了15%-30%左右。

“土地市场竞价规则的改变并没有阻止房企在京拿地的积极性。”郭毅表示，成本与限价的刚性门槛导致开发商利润被大幅压缩，在双重压力叠加下，这些现阶段摘得土地的开发商为保证基本利润，很有可能会出现集体减配产品的现象，压缩设计成本、扣减产品及营销投入。受此影响，未来北京楼市的供应主力恐将重回面向刚需、刚改的产品时代。